简介： 除了建筑的硬性标准，其实还要明白商家们的游戏规则，打个比方，有哪些店铺会喜欢跟着电影院走？仙踪林、必胜客等等。还有成本方面，如果这个项目要求做一个五年回本的酒店，那么就不能照五星级酒店去设计，因为五星级酒店的回本周期至少在7-9年或更久。所以，要从开发者的角度去思考商业的建筑，而不是单纯做个空间建筑师。
沃尔玛要求5.2米层高
星巴克至少200平方米那么大
有些店铺必须放在临街不能上楼
张淼 深圳市张淼建筑设计事务所首席建筑师。张淼是这个对话系列邀请的第一名女性对话者，也是第一名实操型商业地产建筑师。她曾就职于香港陈世民建筑师事务所、深圳市建筑设计研究院一院主任设计师、深圳泛华置业有限公司设计部项目总设计师及设计总监，2006年创办了以大型商业综合体设计为专长的深圳市川木建筑设计咨询有限公司。她主持和参与过多个商业项目的设计，代表作有曲靖美佳花商业广场(体验式购物中心)、烟台五彩文化广场(文化商业综合体)、前岸艺术酒店(艺术商务酒店)和F518时尚创意园(文化创意产业园区)等。
建筑硬性标准以外，还得看商家的游戏规则
记者：这么多年的实践，你觉得做商业建筑设计难吗？
张淼：应该用庞杂来形容。住宅主要考虑的是空间的合理性和舒适度，而商业地产则从前期开始，项目整体定位、财务分析、业态规划设计、运营招商等等，各个环节都会影响到商业地产的开发。例如，场地总体规划，通常要对周边2平方公里居住人口有分析，人口有多少，私家车拥有量有多少，公共交通有多少？甚至你还要弄清楚，旁边是否还住有大量少数民族人口，因为有大量穿传统服装的人口，那么你就要考虑在商业规划上注意减少服装零售的比例。而资金回报模式和年限，直接决定了一个商业项目的成败，这需要大量财务测算，而工程设计也正是依据这些测算数据来进行后续的成本控制……
记者：作为一个商业地产项目的设计师，有哪些是特别要掌握的？
张淼：有一点，我感触很深，不同业态的功能空间要求是一定要记牢的，也就是几十种业态(商业品牌)的租赁要求。几年前，我参与的一个项目，一开发商建了个商业项目，最初与家乐福口头协议达成进驻，之后家乐福没有来，该项目又找沃尔玛，但这个项目之前只按照家乐福的标准设计了4 .8米的层高，而沃尔玛要求一定是5.2米的层高，因此拒绝了该开发商的邀请。可见，每个商家对于建筑都有一些硬性的标准。再例如，星巴克，它通常要求店铺面积不小于200平方米；麦当劳不能小于150平方米。还有些店铺只能放在临街，有些店铺不能上到三层以上，有些又不去地下一层……这些数据掌握越多，你设计起来越轻松，反复修改的次数也就越少。
记者：这属于“常识”？
张淼：对！另外，除了建筑的硬性标准，其实还要明白商家们的游戏规则，打个比方，有哪些店铺会喜欢跟着电影院走？仙踪林、必胜客等等。还有成本方面，如果这个项目要求做一个五年回本的酒店，那么就不能照五星级酒店去设计，因为五星级酒店的回本周期至少在7-9年或更久。所以，要从开发者的角度去思考商业的建筑，而不是单纯做个空间建筑师。
仅电梯设计就要满足20种以上不同需求
记者：在商业项目的建筑设计中，哪一块是最难的？
张淼：“动线”。在国际商业建筑设计上，有一个专业，叫做交通工程师，专门研究平面交通以及立体交通。简单说，动线考验建筑与人的关系，“好的动线”一定拥有周全的品质，要考虑的方面特别多。
记者：先说说平面交通有何讲究？
张淼：说起来内容很多。说一说主动线设计，通常见得多的是“回”字形、哑铃形，代表有相对传统的茂业百货和比较时尚的万象城……当然，我在日本还见过五角星形的商业体，它的动线很特别，它将商业板块放在五角星的五个角上，然后在五角星的中心安排停车场和垂直交通组，再由这个主动线去到五个板块上，平面交通是属于发散型。无论如何布置主交通动线，目的只有一个：“可达性”和“均好性”！平面交通不是能够到达就可以，还要避免重复，同时最忌讳的是“死角”。例如说，在一个大的商业板块，这个大板块有自己的循环动线，但还有一条走廊连接另一个小板块，这个小板块往往不能形成自己的循环动线，就会成为死角，商业就很难做起来。
记者：那垂直交通主要是电梯交通吗？
张淼：主要是电梯。我初步计算一下，一个综合性的购物中心，它的电梯设计要满足20种甚至更多种的不同需求。如，日常客户逛街的使用、仓储送货、垃圾回收、电影院凌晨散场之后客流、酒店布草、办公独立出入大堂等的使用。当然，还要考虑对手扶梯的运用，扶手梯又分不同功能和种类的，速度、角度、防滑程度(用于超市推车)……如果你看到一些商场的手扶梯不是直接连接地面，而是砌了台阶之后再安放扶手梯，那一定是之前没有考虑到位，后期加装的。垂直电梯在后期的改良中，空间更加小，所以，我会经常建议客户，在所有业态分布确定后的首要工作就是做垂直交通分析图，这个实在是太重要了。
记者：很多商场都有无障碍的动线设计，你觉得设计得怎么样？
张淼：用个不太乐观的比喻，就是一个正常人例行公事地设计了一个他自己永远都用不到的功能构件。但真正需要它的残疾人在使用过程中有诸多不便……例如坡道，一米高度的，至少要设计12米长的坡道，走轮椅才会轻松，但有的为了节约空间，施工的时候改成8米，违反了无障碍设计规范，这样残疾人的轮椅上去很吃力，下来就会冲下来，不好控制。甚至有些设计变成了“有障碍设计”。
实体商业的未来靠与产业联合
记者：现在商业往体验业态发展，对于商业建筑来讲，有影响吗？
张淼：当然，最显而易见的是餐饮店，它增加了网上定位和手机点餐等诸多功能，那建筑使用空间肯定要跟着变。但我观察到，即便是现在大家在惶恐O T O模式的冲击，实体商业其实也有一个“未来”可争取，那就是与产业的联合，以前销售的只是最终呈现的产品(产业链的最下游和末端)，但现在陆陆续续会把产业链的中游、上游也搬到商场中来展示和推介，甚至是销售。
记者：举个例子？
张淼：例如，我最近在研究农业与商业之间的结合。我深入考察过有机蔬菜种植基地，他们很多都是做出口定单，我在思索如何将他们引入到城市的社区中，大型超市最大的失败就是把最有人情味、卖最新鲜蔬菜、最有特色的当地食物的农贸市场抹杀掉了，但我一直都在等待“农贸市场”的复苏。
其实大型超市都是舶来品，在国外，沃尔玛、家乐福之类都是建在城郊位置，人们每周大采购一次。而进入中国却被包装了，放在高档的购物中心内。其实，国外比较受欢迎的是一些小型精品超市，提供有机的特色食材、食品的社区超市。我觉得这也是我国未来的发展方向，也就是从大宗商品类细分出来，专做有特色、同时具有后方产业支撑的社区商业体模式。
记者：如果让你设计一个农贸市场，你会怎么做？
张淼：我会注重三点：做到特色分类，客户能直接找到他要的东西；做好配送渠道，不单单是内循环动线，还要考虑菜市场的送货便捷性、高效性，保证供应的是最新鲜的蔬果。另外，要做到零碳循环，这很重要。例如，送菜的包装盒，一定要用可循环使用的、可降解的。总的来说，我很看好从区域性产业上找突破口，它会成为未来特色商业的支撑。而“产业+商业”的新型商业模式，会成为现在这些陷入窘境的商业综合体的第一道曙光！
问题接龙
上期对话嘉宾(金地集团华南区域地产公司商业管理中心总经理郑海波)问张淼：
Q：建筑师如何将建筑与商业有机结合？
A：说到“有机”，那就不是简单地理解为把商业功 能 放 到 一 个 建 筑 容 器里……而是让他们自身有一定的逻辑关系和再生可能(可持续发展，或叫可灵活变线)。这就要求我们把目光从空间、商家、品牌……转移到“人”上！要把一个顾客的所有商业行为进行细致分析，把可视性、可达性、高效性、均好性、舒适度等一系列问题考虑到位。解决了这些问题，即使部分商户逐年更换，也不会改变顾客在商业空间里的“体验感”，这才是最重要的，这才是具有可再生可能的商业空间和商业运营模式。
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